Kinnisvara ostmine või müümine on paljude inimeste jaoks üks elu suurimaid ja tähtsaimaid finantsotsuseid. Lisaks ostuhinnale ja võimalikele maakleritasudele kaasnevad tehinguga mitmed täiendavad kulud, mille hulgas on olulisel kohal notaritasu ja riigilõiv. Sageli tekib ostjate ja müüjate vahel arutelu selle üle, kes peaks nende kulude eest vastutama. Kuigi seadus annab selged juhised, on praktikas võimalik kokku leppida ka teisiti, mistõttu on oluline mõista, kuidas notaritasud kujunevad ja milline on tavapärane turupraktika Eestis.
Mis on notaritasu ja kuidas see kujuneb?
Notaritasu ei ole suvaline summa, mida notar ise määrab, vaid see on rangelt reguleeritud notari tasu seadusega. Tasu suurus sõltub otseselt kinnisvara tehinguväärtusest ehk müügihinnast. Mida kallim on kinnisvara, seda suurem on notaritasu, kuid see ei kasva lineaarselt, kuna tasumäärade tabelis on kehtestatud astmeline arvestus.
Notaritasu eesmärk on katta notari büroo ülalpidamiskulud ja tagada õiguskindlus. Notar on riigi poolt ametisse nimetatud isik, kelle kohustus on kontrollida tehingu seaduslikkust, veenduda poolte tahtes ja kaitsta osapoolte huve. Lisaks müügilepingu tõestamisele hõlmab notaritasu ka:
- Kinnistusraamatu kannete kontrollimist.
- Rahapesu tõkestamise reeglite täitmist.
- Tehinguga seotud selgituste andmist mõlemale poolele.
- Dokumentide ettevalmistamist ja kinnistusosakonnale edastamist.
Lisaks notaritasule tuleb tehingu juures arvestada ka riigilõivuga, mis makstakse riigile kinnistusraamatu kande muutmise eest. Erinevalt notaritasust, mis on teenustasu, on riigilõiv makse, mille suurus sõltub samuti tehingu väärtusest, kuid mille arvestamise alused ja määrad on kehtestatud riigilõivuseadusega.
Kes peab seaduse järgi notaritasu maksma?
Eesti seadusandluses, täpsemalt notari tasu seaduse kohaselt, kohustuvad notaritasu maksma tehingu osapooled solidaarselt. See tähendab, et notaril on õigus nõuda tasu tasumist nii ostjalt kui ka müüjalt. See on kaitsemehhanism notarile – kui üks pool keeldub maksmast või muutub maksejõuetuks, peab teine pool kulud katma.
Küll aga sätestab sama seadus, et osapooled võivad omavahel kokku leppida teistsuguse kulude jaotuse. Praktikas on Eestis välja kujunenud väga selge ja levinud tava, millest juhindub enamik tehinguid:
- Notaritasu: Tavapäraselt jagatakse notaritasu ostja ja müüja vahel võrdselt ehk pooleks.
- Riigilõiv: Riigilõivu tasub üldjuhul ostja, kuna tema on see pool, kes saab kinnisvara omanikuks ja kelle huvides kinnistusraamatu kande muutus tehakse.
Oluline on meeles pidada, et see jaotus on vaid kokkuleppeline tava. Kui kinnisvaraturul on parasjagu ostjate turg (st pakkumisi on palju, aga ostjaid vähe), võib müüja nõustuda tasuma kogu notaritasu, et tehing kiiremini lõpule viia. Vastupidisel juhul, kui nõudlus on väga suur ja müüja dikteerib tingimusi, võib ta nõuda, et kogu tehinguga seotud kulu kannab ostja.
Millised on peamised kulude jaotuse variandid?
Tehingu läbirääkimiste faasis on mõistlik notaritasude küsimus varakult läbi arutada ja fikseerida see kas eellepingus või müügipakkumises. Levinumad variandid on järgmised:
1. Klassikaline jagamine
See on kõige levinum mudel, kus notaritasu jagatakse 50/50 ja ostja kannab riigilõivu. See on neutraalne ja mõlema osapoole suhtes õiglane lahendus, mis ei tekita vaidlusi.
2. Ostja kannab kõik kulud
See on sageli kasutusel uusarenduste puhul või olukorras, kus müüja soovib saada “netosummat” ehk kindlat hinda kätte, ilma et peaks sellest notaritasusid maha arvestama. Kui müüja ütleb: “Minu hind on 200 000 eurot kätte”, siis kõik tehinguga seotud lisakulud jäävad automaatselt ostja kanda.
3. Müüja kannab kulud
Seda esineb harvemini, kuid see võib olla osa müügistrateegiast, et meelitada ligi ostjaid ja jätta mulje lihtsast ja kuluvabast tehingust. See on levinud turundusvõte, mis teeb kinnisvara ostmise ostja jaoks psühholoogiliselt mugavamaks.
Millega veel arvestada tehingukulude planeerimisel?
Lisaks põhikuludele võivad tehinguga kaasneda ka muud tasud, mida sageli notaritasuga segi aetakse. Näiteks kui tehingut rahastatakse pangalaenuga, kaasnevad hüpoteegi seadmisega lisakulud. Hüpoteegi seadmisel tuleb tasuda täiendav notaritasu ja riigilõiv, mis sõltub laenusummast. Need kulud kannab reeglina alati ostja, kuna tegemist on tema isikliku finantsotsusega ja panga nõudega.
Samuti tuleb tähelepanu pöörata sellele, kas tehinguga kaasneb vajadus teha täiendavaid notariaalseid toiminguid, nagu näiteks volikirjade koostamine või apostillide lisamine, kui üks osapooltest on välismaalane või ei saa isiklikult kohale tulla. Need kulud kannab üldjuhul see pool, kelle huvides toiming tehakse.
Korduma kippuvad küsimused
Kas notaritasu suurus on kõikides büroodes sama?
Jah, notaritasu on Eestis riiklikult reguleeritud ja see peab olema kõigis notaribüroodes sama. See ei ole konkurentsipõhine tasu, vaid sõltub seadusega määratud tabelist.
Kas notaritasu tuleb maksta sularahas?
Tänapäeval tasutakse notaritasud peaaegu alati pangaülekandega notari ametikontole. Notarid ei võta reeglina vastu suuri sularahasummasid.
Mis juhtub, kui tehing jääb katki?
Kui tehing jääb poolte süül katki, võib notar küsida tasu juba tehtud tööde eest (näiteks dokumentide ettevalmistamine, päringud). Tasu suurus sõltub sellest, kui kaugele protsessiga jõuti.
Kuidas notaritasu täpselt välja arvutada?
Enamik notaribüroosid pakub oma veebilehtedel notaritasu kalkulaatorit, kuhu tuleb sisestada tehingu väärtus. See annab väga täpse ülevaate nii notaritasust kui ka riigilõivust.
Kas maakleritasu on seotud notaritasuga?
Ei, maakleritasu on eraldiseisev teenustasu, milles lepitakse kokku maakleri ja müüja vahelise lepinguga. See ei ole seotud notaritasuga ja seda ei maksta notari kaudu.
Tähtsad soovitused enne notari juurde minekut
Kinnisvaratehingu planeerimisel on kõige olulisem avatus ja selgus. Enne notari vastuvõtule minekut küsige müüjalt või ostjalt otse: “Kuidas me kulud jagame?”. Ärge eeldage, et teine pool teab või aktsepteerib vaikimisi 50/50 jagamist. Kirjalik kokkulepe, kasvõi e-posti teel, on parim viis vältida arusaamatusi tehingu päeval notari laua taga.
Kontrollige kindlasti üle ka tehinguga kaasnev riigilõiv. Kui olete ostmas oma esimest kodu või tegemas keerulisemat tehingut, võib notari sekretär juba eelnevalt teile täpsed summad välja arvutada. See aitab planeerida eelarvet ja tagada, et vajalikud summad oleksid tehingu hetkeks pangakontol olemas. Pidage meeles, et notaritasu ja riigilõiv on kohustuslikud kulud, millega tuleb arvestada, et tagada omandiõiguse korrektne ja seaduslik üleminek.
